再建築できるのか不安です。

再建築できるのか不安です。

先日、建て替えができない土地が結構あると聞きました。
多くは道路に接していないことが原因で、その道路というのも
アスファルトや側溝があったり、人や車が通行しているかでなく
法律で指定された道路であるかどうかという、素人では
理解がしづらいものでした。


この質問では当然判断は出来ないでしょうし、再建築の可否を
断言なんてできないでしょうが、素人でも注意できることが
あればと思います。
何か気を付けるポイントがあればアドバイスをお願いします。


接道の確認に関する注意点

隣は建築可能でも、2つ隣は建築不可といった接道状況の土地は
私どもの商圏内の物件でもよく目にします。


その理由は様々で、有効宅地部分がセットバック後の道路ラインに
接していないことや、行き止まりの道路の奥の敷地で、本地まで道路が
届いていないこと、また、セットバック部分と建築する土地の間に
第三者所有の土地が隠れていて、実は自身の土地が接道できていない等、
宅建業者が色々な資料を見ても、それなりの経験と知識がなければ気付けない
ような事例があります。



不安があるようでしたら、経験と知識が豊富で信頼のおける業者等に
検証してもらう事や、役所への狭隘協議申請で道路ラインを知ることを
お勧めします。


このとき注意が必要なのは、2つの確認すべき範囲・区域の内、
どちらも協議や境界立会が未了であれば、必ず道路区域の協議(狭隘協議)から
行うということです。


セットバックライン(建築基準法上の道路区域)を知った上で、
そのラインに接道またはセットバック部分を含むことで接道を
満たせる位置での財産境(所有権部分)の境界立会いを後から
行えるからです。


この順番を逆でやってしまい、始めに決めてしまった財産境に
道路区域が届かない為、未接道となっている、人為的ミスによる
建築不可の土地も割りと多くあります。
信頼できるプロに任せつつも、手続き上の手順を間違えないように
確認・判定を進めてみては如何でしょう。


若干、不安を煽るような例も挙げての回答になってしまいましたが、
大方は接道も満たしていて建築もできる土地が通常です。
例に挙げたような土地は数少ないケースですので、そこまで不安に
駆られる必要はないと思いますが、念のため、大切な土地の価値を守る
知識としてお役に立てれば幸いです。

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