瑕疵担保責任にならない問題

瑕疵担保責任にならない問題

中古一戸建てを購入したところ、住み初めて直ぐに大発生する害虫に気づきました。


これは瑕疵にあたるのかと、住宅関係の無料相談できる所に相談しましたが、
無理だと言われてしまいショックを受けました。


契約書に瑕疵担保の設定はありますが、本当に瑕疵ではないのでしょうか。


何が請求できる可能性があるか、検討し直す余地があります

売主側が責任を逃れるため、瑕疵ではないと主張しそうなものに、


・害虫の発生と言っても、瑕疵の範囲とするシロアリ被害ではない
・建物の性能や性質など欠如させていることではないから瑕疵には該当しない
・瑕疵担保責任の期間を過ぎている
・しらみつぶしに探せば、どの家でも虫が見付かることは不思議じゃない


などが考えられます。


しかしながら、害虫や害獣ではありませんが、似たようなケースに、
内見だけは見付からないコウモリが、天井裏で大量に生息していた
物件での判例があります。


生息数が常軌を逸していたことや、決して安くはない不動産である事、
高額な売価に求められる適切な生活が送れる環境を満たしていないこと、
瑕疵担保責任として設定されたもの(シロアリなど)でなくても、その原因が
コウモリであれば瑕疵に当たるなどを理由として、損害賠償請求を
認めたという判例です。


瑕疵担保責任が認められるかどうかは、契約内容に基づくことは大原則ですが、
売価や害虫・害獣の生息状況なども考慮されることがあるという事例です。


また、売主が欠陥を知っていたのにワザと隠していた場合には、瑕疵担保責任を
免責とする特約を付けていたとしても、無効となって売主が責任を逃れることが
できない場合ございます。
住んで直ぐに分かり、しかも業者が害虫駆除を断念する程で、でも続いている
生息状況を売主が知らなかったとは考えづらい印象もあります。


瑕疵担保責任を追及するには、買主が知らなかった状況、つまり「隠れた」瑕疵
であることや、知らないことに過失がなかったことなど必要な条件や状況はございますが、
目視や多少の検査では分からない状況でありながら、生息状況や生活に与えるストレスが
常軌を逸していると判断され、それを売主が知っていて告げなかったものであれば、
売主へ瑕疵としての責任を追及できる可能性はあります。


無料相談で「瑕疵担保責任は無理」と言われたことですが、その理由は
どのようなものでしたでしょう?


無料相談の方が、瑕疵担保責任を追及することは無理と説明した理由に、
売主側寄りの目線であったり、判例等の知識不足、状況からの洞察不足があれば、
相談先を変えて、何が請求できる可能性があるか検討し直す余地はあるかも
しれません。


 

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