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  5. 住宅診断(売却時)

物件調査報告書

重要事項に記載されない住んでから気になることを事前に説明

宅建業法第35条では、重要事項が説明義務となっているが、下記の様な問題点がございます。

重要事項説明が契約日当日になっているということ。
②契約に「重要事項説明」とあるが、本来必要な情報が記載されていない。

たとえば、購入した住居がごみ置き場の目の前だった。
浸水・液状化が懸念されている場所であった。
近所に変わった人が住んでいる。など

これらは、購入後のトラブルとして30%近くを占める問題となっております。
その為、アドキャストでは、住んでから気になることを事前にご説明致します。

不動産は返品の効かないお買い物です。

「住んでみて気に入らないからお返しします」という行為はもちろんできませんし、すぐに「他の不動産と買い替えよう」なんてこともできません。だからこそ、購入の間際になっていろいろな不安が頭をよぎります。

本来ならご自身で納得のいくまで調べていただきたいのですが、十分なお時間が取れなかったり、そもそもどのように物件を見ていいのかわからなかったりします。

そこで、不動産のプロが客観的に調べた内容を「不動産調査報告書」としてわかりやすく解説いたします。

宅建業法で定められている重要事項説明書ではお伝えできないような住んでみてから気になる事項を、
いろいろな角度から調査して報告、不動産購入の判断材料にしていただきます。

≪現地調査≫

近所にどんな人が住んでいるのか
近隣で問題になっていることはないか
朝のゴミ出しの様子は
進学する小学校や中学校の評判は
販売図面や、公図、測量図と違っていないか
電磁波や騒音などは問題ないか
境界ポイントがない、又はまぎらわしい位置にないか
地域の慣習で建物の規模(3階建)に制限はないか
隣地からの越境物はないか、本地から越境しているものはないか

≪役所調査≫

どんな家を建てれるのか(建築基準の確認)
前面道路は公道?私道?
セットバックする必要は?
建築基準法上の道路への接道はしているか?
未接道・建築不可になってはいないか?
水害履歴や土壌汚染の届けは?
地区計画や建築協定による建築への制限
防火地域の種類は? それに伴う建築コストへの影響は?
市街化調整区域で建築確認が下りない地域ではないか?

≪法務局調査≫

今の所有者は誰?
売主と登記名義人は同じか
抵当額が売買価格をオーバーしていないか
対象地の面積は、売買契約書と同じか
対象不動産と接道道路の間に他人の所有地などないか
測量図がなかったり、又はかなり古かったりしないか
境界確定時に隣地所有者とトラブルになった可能性はないか
滅失登記をしていない建物の登記が残っていないか
建物の建築できない地目ではないか
差押などの、完全な所有権の行使を阻害するものはないか
その場所が昔、墓地やため池などで登記されていた場所ではないか

≪その他調査≫

普通のアンテナで大丈夫なのか電波障害のチェック
電波障害があるのに、ケーブルTVの利用不可能な地域でないか
ガス・水道管などの埋設管がきちんと前面道路にあるか
物件のまわりの治安、事故発生状況は大丈夫か
水道管の口径が小さくて、水圧不足ではないか
通学路に大きな通りなどの危険な場所はないか

当社オリジナルの物件調査報告書はご利用頂いたお客様からかなりの支持をいただいております。

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物件調査でリスクを回避した10のお客様の声
リスクを回避したお客様の声1

①私道承諾

私道の一番奥にある物件を検討中。でも、実は私道持分を持っておらず、実際に住むとなると、通行料や掘削の承諾料が別途掛かるかもしれないことが判明しました。 売主に頼んで、引渡までに私道所有者全員から私道利用の承諾書を取り付けてもらえたので余分な費用や、莫大な労力がかからずに済みました。
リスクを回避したお客様の声2

②ゴミ置場が目の前

物件を見に行くのが、いつも週末の昼間だったので気が付かなかったが実は物件の目の前がゴミ集積所。しかも、15世帯分のゴミが出される場所だった。 朝のゴミ出し風景を写真に撮ってもらい確認したところ、週3回のゴミ出し日が憂鬱な日になりそうな状況だったので購入を断念することに。住む前にわかって本当に良かった。
リスクを回避したお客様の声3

③地歴の調査

物件の地歴を調査した結果、戦後に宅地分譲された場所で、実は、昭和の初めまで墓地だったということが判明。知らないで購入してたらと思うとぞっとします。
リスクを回避したお客様の声4

④電柱移設が必要な土地

土地の売買で、間口中央に電柱がありました。更地の段階で見てると特に問題はなさそうだったのですが建物プランと照らし合わせてみると、どうも、車庫入れに問題が出てきそうでした。別の場所に移設するにも、別途費用が30万円ほどかかる見込み。契約前に再度条件交渉をした結果、売主負担で移設ができました。
リスクを回避したお客様の声5

⑤売買対象面積が狭かった

土地の購入で、物件の地積測量図を見たところ、昭和の古い測量図でした。しかも、よくよく調べてみると、その昔、大きなお屋敷をいくつかに分けて分譲していたようで、その土地の面積は、残地計算で算出していたことが判明。売主に交渉して、売主負担で実測をし直してもらった結果、10平米も小さかったことが明らかになりました。 登記簿売買が条件だったので、このまま、購入していたらかなり大損していたことに。
リスクを回避したお客様の声6

⑥近隣にトラブルメーカーが

近隣の聞込み調査で、裏に住んでいる人が周辺住民と良くもめているとの情報が。しかも、年に数回、パトカーが出動することもあるらしい。 これから一生住み続けることを考えると、周辺に住んでいる人がどんな人かって気になりますよね。ご近所づきあいで、いろいろと悩みたくなかったので良かった。
リスクを回避したお客様の声7

⑦隣の塀が越境

敷地内に古い境界塀があったので調査して持ったら、実は、隣接地の境界塀が越境していることが判明しました。 引渡までに、売主が隣接地から、境界塀の越境を解消する覚書を取得してもらったので、後々のトラブルを解消することができました。
リスクを回避したお客様の声8

⑧古屋はアスベスト使用

注文住宅を建てる予定で、希望エリア内にあった古屋付の土地を購入を検討していたところ実は建物が、昔の鉄骨造でアスベストを使用している可能性が事前に見積もりを取って確認したところ、当初、予定していた解体費用の2倍近くかかることが判明。 契約前に売主に交渉して、更地渡しで引き渡してもらえることになりました。
リスクを回避したお客様の声9

⑨計画道路がかかった土地

希望のエリアにちょうど良い条件の土地を発見。飛びついて、すぐに購入しようかと思ったのですが調べてもらったら、実は敷地内に計画道路が入っていました。 その為、希望していたRC造の建物が建てれないことが判明。地域によって、建造物にも制限がかかるなんて知りませんでした。
リスクを回避したお客様の声10

⑩地盤改良が必要

建築家に頼んで、おしゃれなコンクリート打ちっぱなしの家を建ててもらう予定で、土地購入を検討していたところ周辺のボーリングデータを確認してみると、かなりの軟弱地盤と判明。しかも、液状化予想地域にも指定されていて、地盤改良費に数百万円単位の費用がかかりそう。 もし、知らずに購入していたら、予算が足らなくなって、希望の家が建てれませんでした。
現地調査 ・境界ポイントの有無・状況写真
・境界塀の権利関係
・接道間口
・道路調査
・電柱・標識
・埋設物の調査(目視)
・越境物の確認
・周辺嫌悪施設
・建物設備状況
・電波障害の有無
・ごみ置き場の場所
・近隣の聞き込み調査(水害履歴・過去の問題等)
・電磁波調査
・騒音調査
役所調査 ・都市計画法・建築基準法
・用途地域
・建ぺい率・容積率・防火制限・高度制限・斜線制限・日影制限
・敷地面積の最低限・地区条例・風致地区・文教地区
・文化財保護法・宅地造成規制法・沿道整備計画・各地域安全条例
・道路の調査(建築基準法上の扱い)
・計画道路・区画整理地区
・水害履歴
・防炎上の規制
・市・区民の行政サービス
各省庁での調査 ・ライフライン埋設管の口径と接続状況
・第三者の越境の有無
法務局調査 ・登記簿謄本・公図・測量図・建物図面
・隣地所有者の権利者情報
・閉鎖謄本
・前面道路の登記簿謄本
その他調査 ・路線価格
・公示価格
・基準地価
・賃貸した場合の予想家賃
・周辺の犯罪履歴
・小中学校の学区情報
・引越しの際のライフライン開設の連絡先
・売主調査(宅地建物取引業者の場合)

※上記以外でお客様が知りたい情報や調査して欲しい内容がありましたらお気軽にお申し付け下さい。当社オリジナル物件調査報告書に調査・記載追加いたします。

当社オリジナル物件調査報告書作成 : 200,000円(税抜)

まずは無料相談(初回のみ)をお受けください。

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