手付金と違約金について

手付金と違約金について

私が売主となり、中古建てを売る契約をしました。
手付金の入金と同日の契約です。
その後、買主側より先方の都合でキャンセルをしたいとの申し出がありました。


契約書を見ると契約日から1ヶ月を過ぎた場合、手付金は返さず、
買主は違約金を支払わなければいけない。というようなことが記載されています。


契約から3ヶ月近く経っていますし、先方からのキャンセルですので
手付金は返す必要がないとは思いますが、違約金というのはどういったものでしょう。
金額などについては記載もありませんし、文言が難しくてどういった場合にはどうこう
ということもよくわかりません。


引き渡し直近でのキャンセルということもあり、正直なところ違約金も支払って
いただきたいとは思っています(すべての予定が狂ってしまったので)


契約書内容が難しくてよくわかりません。
違約金とはいったいどんなものなのでしょうか。


手付金と違約金について

順を追いながら、それぞれの言葉の意味の説明も含め回答したいと思います。


今回の質問ケースのように、買主側の一方的な都合で契約を解約する場合、
まず考えられるのは、買主が支払った手付金を放棄することで出来る契約解除です。
これについては売主様にも同様の権利があり、受領している手付金の返還と、
その手付金と同額を支払うこと(手付け倍返し)で解除が可能です。


但し、この「手付金放棄」「手付け倍返し」での解約ができる期間には限りがあります。
質問文中にあります、契約日から1ヶ月までという期限設定は、不動産売買での慣習では
一般的な設定です。
そして、この手付け解除期日(今回は契約後1ヶ月)を過ぎてしまいますと、
買主が手付金は放棄すると言ってもできません。
逆に売主様が手付けを倍返しすると言っても、契約解除はできません。



買主には売買代金の支払いという義務があり、売主には物件の引渡しをする
義務があります。
この義務は、契約が解除できないので、履行する責任が両者にございます。
現在の買主や売主の状況は、この段階にあると思います。


その責任を果たさず、買主が売買代金の支払いをしないといった事態になりますと、
これは買主の債務不履行となります。
買主側は契約を解除したいと言っているようですが、契約条件に手付解除の権利以外で、
契約を解除できる何らかの権利が設定されていなければ、そもそも買主は契約の解除は
できません。


売主が、何のペナルティもなしに契約解除の申出に応じる、合意解除という手段も
ありますが、売主がそれを合意しない以上、代金を支払わないという買主は、
契約違反(債務不履行)という行動しかとれないということになります。
契約違反(債務不履行)をすれば、された方(売主)は、損害を賠償してほしければ、
どんな損害が幾ら生じたのかを試算し、相手方に賠償請求するようになります。
この損害賠償請求には、一体どれだけ損害があったのか、その計算の裏付けを
立証したり、相手に納得させるなどの手間もありかなり面倒な作業です。


そのことから、多くの不動産売買では契約時に、請求できる損害賠償額を
予め決めておくことが殆どです。
これが違約金です。


違約金の設定により、請求する側は、実際の損害額を立証する負担が軽減され、
請求される側も、違約コストの上限を考慮した行動が取れます。


通常は売価の10%~20%が多く、例えば売買価格4千万円の物件であれば、
400万円や800万円といった金額になります。
金額を決める取決めなので、違約金を超える損害が発生した時でも、
違約金を超える金額については請求することができませんし、また、
その損害が違約金より少ない金額のときでも、違約金の減額を求めることは
できないことが一般的です。
おそらく契約書の約款や重要事項説明書に、パーセンテージ表記で説明が
あると思います。



おそらく契約書では、買主から受領している金額(手付金など)より、
違約金(売価の10%や20%などが多い。契約書確認)が大きくなる場合、
手付金はそのままに差額を違約金として請求できるとしていると思います。
違約金の方が手付金より小さくなることは考えづらいですが、その場合は、
差額を買主へ返還することとなります。
これも手間を省く為の取決めなので、契約に書いていないこともありますが、
一般的によくあるやり取りの手順とお考え下さい。



手付解除ができる期間では、手付金の放棄で契約解除。
それが出来ない時期になると、違約を請求される債務不履行。
このように、売買代金を支払わないという行為に対して、
時期よって契約解除なのか債務不履行なのかの出来る行為が変わり、
支払う金額がそれぞれの取決めによって変わるということです。

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